2、营业税计税扣除额的检查。房地产企业上述营业收入应全额计税，一般无扣除额，应核对纳税申报表“收入减项”和调阅“应交税金——营业税”账户贷方分录内容，若有否扣除额，则责令被查单位说明理由。
　　3、营业税税目税率的检查。房地产企业适用税目主要是销售不动产，但也应关注其他营业税应税项目，如出租房产等。检查“应交税金”账户，主要审核： “预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”、“其他应付款”等往来账科目以及“应交税金”、“银行存款”、“现金”、及部分费用类科目、纳税申报表等，重点注意：①已提税金是否全额缴纳；②将销售合同与预收账款科目进行核对，看有无将部分房款直接计入经营收入面未提营业税的情况；③代收代付款费用有无交税；④将合同与预付账款、应付账款核对，看有无以房抵债或抵工程款、置换房产，商品房出租、合作建房等情况；⑤如有代建合同，关注四个条件是否符合；⑥将房屋销售图纸与销售合同和预收账款明细账进行核对，如有必要进行实地察看、看已销售房屋收入是否全额入账，⑦关注企业间的业务往来情况；⑧安置过程中的超面积款的核算情况及将不动产作为股利分配或赠送不动产等视同销售行为。
　　4、注意其他各种特殊业务，如换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、参建联建、合作建房、拆迁补偿（安置）、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权实为出租等行为是否按规定足额纳税。
　　（二）企业所得税方面企业所得税是检查的重点税种，应根据国税发[2009]31号的规定（注意与国税发[2006]31号的衔接与区别），逐条逐项检查。有总局印发的《企业所得税管理操作指南（房地产业》的税务人员，在稽查中，可以学习参考。
　　1、销售收入实现、确认的检查。房地产企业不管以什么方式销售，销售的实现必须以完工产品为前提，完工的标准：竣工证明已报房地产管理部门备案；或已开始投入使用；或已取得了初始产权证明。
　　⑴采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
　　⑵采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　⑶采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　⑷采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：　采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
　　稽查人员针对稽查准备阶段调查掌握的情况，通过查看销售部门台账，清点发票存根联，审阅房产购销合同，查看“主营业务收入”账户等，核对分析判断会计人员是否按以上规定确认收入。
　　2、销售未完工开发产品取得收入纳税调整的检查。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率（3%-15%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
　　3、视同销售的检查。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
　　4、开发产品成本的检查。企业必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。开发产品的计税成本确认原则，可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。房地产企业开发产品的成本核算复杂，尽管周期较长，应实行全查法。开发产品的计税成本主要有土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。稽查人员在查看“存货项目”、“生产成本项目”等会计事项的基础上，尤其注意：①土地成本的构成。通过有关渠道，了解被查单位土地来源。通过政府拍卖取得的，核实拍卖成交价及支付方式、支付单位等情况；征用集体土地而取得的，查阅相关征用文件核实征地费的真实性，有否超范围列支；通过政府旧城改造，出让土地方式取得，查阅相关拆迁、出让文件，核实拆迁费用的真实性，有否利用非拆迁人员的身份证或虚构拆迁单位协议，列支拆迁补偿费的情况；通过原工业用地变更为商业用地（包括合作单位地块）取得，核实地块的历史成本，有否评估重置价值入账。②建筑成本。通过查阅建筑合同，了解总承包及分包施工单位的预算造价等情况；检查原始凭证核对材料发票和建筑发票的有效性，有否假发票、外地发票、票款单位不符、白条或收据代替发票等情况；检查暂估成本的合理性，房地产企业往往以决算报告尚未通过为理由，完工后仍然拖欠施工单位工程款，而在结算销售成本时过高的暂估成本。③建设期间接费用。开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制和配比原则计入成本对象。通过查看原始凭证检查费用的真实性、合法性和有效性，有否与开发项目无关的费用，有否非当期实际发生的费用，设计费用、劳务费用的真实性是检查重点；检查费用在各项目之间分配是否合理，有否故意多分配先完工项目成本。④产品的单位成本。属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法（可选）。其他如土地成本、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本、借款费用、非货币交易方式取得土地使用权的，根据国税发 [2009]31号和企业所得税有关规定确定。

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