营业税方面：
　　1、预收售房款、定金、押金、保证金等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税或直接冲减开发成本；2、商品房抵建筑工程款，以房抵债，直接减少“开发产品”未按规定申报营业税；3、代收代付的价外费用、手续费、管理费等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税；4、出租房屋、车位、商铺未按规定缴纳相应税款；5、转让土地使用权，中途转让开发项目未按规定申报营业税；6、销售给内部职工和关联方商品房，销售价格明显偏低，又无正当理由，申报时未作纳税调整；7、关联方之间将商品房无偿赠与、无租使用，申报时未作纳税调整；8、取得非金融单位的利息收入直接冲减 “财务费用”未按规定申报营业税；9、销售不动产兼装修行为（精装房）将收取的装修及安装设备费用冲减安装成本，未全额申报缴纳营业税；10、售后返租等销售行为，冲减租金未全额申报缴纳营业税；11、分解售房收入，将部分售房款不开发票，隐匿收入；12、按揭销售，在银行按揭贷款办理转账后作“短期借款”；13、在包销过程中，采用开发商按实收开票，包销商再开收据收现金，造成三方偷税；14、地下车库、仓库、地面停车位等，对外销售时，不开发票，隐匿收入。
　　企业所得税方面：
　　1、不按规定确认销售收入，推迟实现销售，造成少缴企业所得税；2、采取预估成本、预转成本、按计划成本结算、按比例法结算等手段增大商品房成本，造成少缴企业所得税；3、滚动开发商品房，不按配比原则进行成本核算，人为地造成利润向后推迟，造成少缴企业所得税；4、不合理工资列支和三项经费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税；5、业务招待费、广告费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税；6、向关联方销售商品房价格明显偏低未作纳税调整，造成少缴企业所得税；7、自用房、出租房保留成本明显偏低，多结转销售成本，造成少缴企业所得税；8、甲料直接进开发成本，再全额取得施工方发票重复入账，及非法取得假发票、虚开发票进开发成本，造成少缴企业所得税；9、借给关联方的资金不收取利息，未作纳税调整，造成少缴企业所得税；10、将开发期的利息入“财务费用”，多转当期成本；11、前面营业税方面的问题中有关企业所得税的问题，如：1、3、7、11、14点。
　　个人所得税方面：
　　1、发放工资、奖金，支付集资利息，未按规定代扣代缴个人所得税；2、股东分红或利润分配增加股东个人投资额，未按规定代扣代缴个人所得税；3、为职工个人购买商业保险，未按规定代扣代缴个人所得税；4、在福利费、工会经费等科目中支付给个人的应税项目，未按规定代扣代缴个人所得税；5、公司管理人员在两处以上取得收入，未按规定合并申报；6、员工的旅游费未并计个人收入按规定代扣代缴个人所得税；7、在“应付工资”等科目为员工支付个人所得税，未按含税金额计算。
　　其他小税种方面：
　　1、建筑安装合同、租赁合同、广告合同、设计合同、保险合同、银行借款合同未按规定申报缴纳印花税；2、实收资本、资本公积未缴少缴印花税；3、取得土地使用权，在开发期未按规定及时申报缴纳城镇土地使用税；4、公司自用房及出租房租金收入未按规定申报缴纳房产税；二、检查工作思路及方法（一）工作思路对于实行会计电算化的单位，有条件的可试行“查账软件”。
　　对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。
　　1、请企业负责人介绍企业的基本情况、开发项目、房屋销售情况；调阅企业各项会议记录、董事会决议，看有无特殊事项发生（如抵债、赠送、分配、转作固定资产等）；向财务负责人解释企业财务核算、成本结转方法及交税情况等，掌握第一手资料。
　　2、要求提供项目立项证明、设计平面图、销售图纸、销售合同、预决算书等相关资料，并进行实地察看（完工程度、是否已交付使用等）。
　　3、审核账簿凭证等相关资料。
　　（二）检查方法采取询问、审查账簿及实地察看相结合，必要时可外调有关单位。房地产开发企业一般项目跨期长，检查工作量大，应确定以审核账簿凭证及相关资料为主，实地察看、询问为辅的检查方式。仔细审核涉税相关账户的明细分类账，及相关合同、预决算书、房屋销售图纸等，对大宗业务往来及重要经济业务抽查其记账凭证和原始凭证。要关注：
　　1、收入包括商品房销售收入、商品房预售收入、视同销售收入、出租收入、其他收入，如合作、合股投资房地产项目，投出方提供劳务服务取得的收入。主要注意以下几个方面：①将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入体外循环，或者将部分收入核算混入其他他往来账户偷逃营业税和企业所得税。②有的企业项目滚动开发，虽然房屋已全部售完，但不按时进行工程结算，销售商品房收入一直挂在“应收账款”或“预收账款”上，不结转收入，导致其成本也无法结转，账面出现亏损，无法真实反映企业的盈亏，影响了企业所得税的征收。③有些企业在房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计上不计或少计收入，导致收入减少，偷逃营业税和企业所得税。
　　2、成本的组成的合法性、真实性和成本结转的合理性。即成本的匹配。主要注意以下几个方面：①查资金流：特别强调发票与实际付款情况进行比对检查，对单张发票在10万元以上和单个单位年度入账额在100万元以上的情况应进行重点核实。与收到款项的单位核对，看是否反映在账上，没有或不符必须采集证据；是否有现金实物等返回经办人员，如有必须采集证据，提供案源。是否通过第三方账户转账，或将账户借给他人使用。②查业务真实性：发生的建筑、购买材料等业务是否真实；取得的发票中有无假票。③查匹配：成本结转和项目完工、销售收入是否匹配、合理。
　　3、费用是否和生产经营有关，是否真实。主要注意以下几个方面：①列支与生产经营无关的费用。②报销企业股东的个人和家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、家用电器、服装、高档消费品等。③发生的办公用品、会议费、差旅费等费用没有明细清单或相应记录，是否存在虚列行为。
　　三、各税种的检查要点（一）营业税方面1、营业税计税收入的检查。除了会计上确定收入计税外，还包括：⑴采取预收款项销售不动产，收到款项时纳税，在申报缴纳时，一般会计处理为借：应交税金——营业税，贷：银行存款，即缴纳以后在应交税金账户反映为借方余额，被查人是否正确缴纳，应根据预收账款账户年末余额×5%与应交税金借方余额比较，若两者不相等，则责令被查单位说明原因，做更详细的分析。⑵各种代收代付款项一般并计收入纳税，应从“其他应付款”账户统计代收代付款项与营业税申报表数据比较，若不一致的必须查明原因。⑶赠送或价格明显偏低分配给员工、股东、合作建房单位等，应合理调整计税价格征税。赠送属于开发产品非销售行为，稽查人员除了检查“存货项目”、“主营业务收入”等，还必须查阅“商品房开发项目”有关可售面积资料、查阅所有发票存根联来核实是否同销售数量、价格一致，特别注意有否开具发票而不作收入；价格是否明显偏低，通过销售部门的销售台账来核对每张发票内容，查明有否关联交易、有否为购买者逃避契税形式上压低价格等情况，以及结合市场价格来判断。（4）以房抵债。房地产企业占用资金较大，拖欠银行、非金融机构贷款和拖欠施工企业工程款的现象比较普遍。为还贷款和欠款，直接将等值的房屋转让给贷款单位或施工企业，采取不做收入直接抵减企业的负债或不做账行为。检查时注意开发商与施工企业签订的合同、结算方式；调阅所有借款合同，注意还款期限和利息，是否有贷款长期不还现象。涉及到诉讼的，应注意了解法院判决书内容。相关的会计科目为“开发产品”、“长期借款”、“财务费用”等。

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